Pedro Sánchez ha decidido poner fin a la legislatura y devolver la palabra a los españoles el próximo 29 de noviembre. El presidente del Gobierno ha anunciado este lunes la convocatoria de elecciones generales después de un fin de semana de consultas con ministros, dirigentes socialistas y sus socios parlamentarios, y apenas tres días después de que el Congreso tumbara los dos decretos de vivienda que Moncloa había presentado como respuesta a la creciente preocupación social por el precio de los alquileres y el acceso a una vivienda.

Será la tercera ocasión en la que Sánchez adelanta unas elecciones generales. Ya lo hizo en 2019, cuando decidió convocar los comicios después de que el Congreso rechazara sus Presupuestos, y volvió a hacerlo en 2023, tras el hundimiento electoral del PSOE en las elecciones municipales y autonómicas. Ahora vuelve a recurrir a las urnas antes de agotar el mandato, aunque esta vez el detonante no ha sido un revés electoral, sino la constatación de que la mayoría parlamentaria que permitió su investidura hace casi tres años ha dejado de existir para buena parte de las cuestiones que el Gobierno considera esenciales.

La derrota del viernes fue especialmente significativa porque se produjo precisamente con dos iniciativas que el Ejecutivo había convertido en bandera política. Los decretos de vivienda fueron rechazados por el Congreso después de que PP, Vox y Junts votaran en contra. En el segundo de ellos se sumaron además el PNV y Coalición Canaria. El primero cayó por 178 votos frente a 172 y el segundo por 184 frente a 166, dejando al descubierto una aritmética parlamentaria que durante los últimos meses había permitido a Sánchez mantenerse en el poder, pero que cada vez resulta más difícil de convertir en una mayoría de gobierno estable.

La paradoja tiene incluso un cierto aire de círculo cerrado pues fue Junts fue uno de los partidos que hicieron posible la investidura de Sánchez y su apoyo resultó imprescindible para poner en marcha esta legislatura. Ahora, los siete diputados de Carles Puigdemont han contribuido decisivamente a precipitar su final al votar junto a las derechas contra una de las principales apuestas sociales del Ejecutivo.

Sánchez ha decidido interpretar la derrota no como el final de su proyecto, sino como el comienzo de una campaña en la que la vivienda ocupará un lugar central. Durante su comparecencia en La Moncloa ha reivindicado los avances económicos y sociales de su Gobierno, ha reconocido que se han cometido errores y ha pedido a los españoles una mayoría progresista más amplia que permita afrontar las reformas que, según ha defendido, todavía quedan pendientes. El presidente ha presentado además las elecciones como una disyuntiva entre continuar el camino emprendido por su Gobierno o permitir el avance de una derecha que ha identificado con una «ola ultraderechista».

La estrategia de Moncloa tiene una explicación bastante evidente. La vivienda es uno de los pocos asuntos en los que la izquierda considera que puede disputar a la derecha el terreno de la opinión pública en un momento especialmente delicado para el Gobierno. Las movilizaciones de las últimas semanas, las protestas por los alquileres y el desahucio de una mujer de 87 años en Madrid han colocado el problema en el centro de la conversación política, y el Ejecutivo entiende que el malestar existente en la calle puede convertirse en una oportunidad electoral.

De ahí que el Gobierno no parezca dispuesto a guardar en un cajón el contenido de los decretos rechazados. Su intención es recuperar buena parte de aquellas medidas y hacer de ellas una de las principales banderas de la campaña. El problema es que, cuando la vivienda abandona el terreno de las pancartas y entra en el de las leyes, aparecen algunas preguntas bastante menos sencillas.

Los decretos incluían medidas destinadas a prolongar determinados contratos de alquiler, limitar las actualizaciones de las rentas y reforzar la protección de los inquilinos. Una de las disposiciones establecía una limitación del 2 % para determinadas actualizaciones hasta finales de 2027. El segundo decreto profundizaba en la protección de los arrendatarios mediante mecanismos de prórroga obligatoria y contemplaba, en determinados supuestos, indemnizaciones para el propietario cuando no procediera a renovar el contrato.

La filosofía de la reforma era clara, buscaba ofrecer mayor estabilidad a quien vive de alquiler y evitar que una subida de precios o la decisión del propietario de recuperar la vivienda dejara al inquilino en una situación de vulnerabilidad. Es una preocupación perfectamente comprensible en un país en el que cada vez resulta más difícil acceder a una vivienda, especialmente para los jóvenes. Pero precisamente por eso el debate no debería terminar en la protección del inquilino, sino empezar ahí porque una vivienda que no sale al mercado deja de ser una vivienda disponible para quien busca alquilarla.

Y aquí aparece la experiencia argentina, que no permite trasladar automáticamente sus conclusiones a España, pero sí ofrece un experimento reciente demasiado interesante como para ignorarlo. La Ley de Alquileres aprobada en Argentina en 2020 estableció contratos de tres años y un sistema de actualización anual que vinculaba las rentas a un índice que combinaba inflación y evolución salarial. Con el paso del tiempo, la regulación fue acompañada de una fuerte reducción de la oferta de viviendas en alquiler en el área metropolitana de Buenos Aires.

El propio Gobierno argentino ha estudiado posteriormente lo ocurrido. Según un informe de su Unidad de Evaluación de Impacto, la oferta de viviendas en alquiler en el AMBA llegó a mínimos históricos durante la vigencia de la norma. Después de su derogación, en diciembre de 2023, la oferta comenzó a aumentar con rapidez y llegó a crecer un 211,9 % entre diciembre de aquel año y junio de 2024. El mismo estudio calcula que, durante ese periodo, los precios reales de los alquileres habían descendido un 26,6 %.

La experiencia no permite afirmar que España vaya necesariamente a reproducir el caso argentino porque son mercados distintos, con estructuras de propiedad, niveles de inflación y problemas de vivienda diferentes. Tampoco sería serio concluir que cualquier regulación provoca automáticamente una disminución de la oferta, pero sí permite plantear una cuestión elemental que suele quedar fuera del debate político: cuando un propietario percibe que alquilar una vivienda implica perder capacidad para decidir sobre ella, limitar su rentabilidad o asumir obligaciones cada vez mayores, puede decidir sencillamente no ponerla en alquiler. Puede venderla, puede destinarla a otro uso o puede buscar otra modalidad de arrendamiento. Y cuando muchos propietarios adoptan decisiones semejantes, el problema deja de ser únicamente cuánto cuesta una vivienda y pasa a ser cuántas viviendas existen realmente en el mercado.

Es ahí donde la discusión sobre los alquileres se cruza con la discusión sobre la construcción. España puede discutir durante años sobre cuánto debe subir una renta, pero si no consigue aumentar de forma suficiente el número de viviendas disponibles, especialmente en las zonas donde se concentra la demanda, cualquier política destinada exclusivamente a contener los precios corre el riesgo de enfrentarse a la misma dificultad que intenta resolver.

Hace falta suelo, hacen falta licencias y hace falta construir. También hacen falta viviendas públicas y mecanismos que permitan ampliar el parque de alquiler asequible. Y, al mismo tiempo, resulta razonable proteger a quien alquila frente a situaciones abusivas. El problema es que ninguna de esas cuestiones admite una solución de eslogan y todas tienen consecuencias sobre las demás. Sin duda, esa será una de las grandes discusiones que llegarán con la campaña electoral.

El Gobierno intentará presentar la vivienda como el ejemplo de una política social bloqueada por la oposición y por los intereses de quienes, en su relato, anteponen el beneficio a las necesidades de la ciudadanía. PP y Vox tratarán de convertirla en el ejemplo contrario: el fracaso de años de intervencionismo y de una política que, a su juicio, ha pretendido controlar el precio sin resolver el déficit de oferta. Entre ambos discursos quedará una realidad bastante menos cómoda: millones de españoles necesitan una vivienda que puedan pagar y el mercado no está generando suficientes viviendas allí donde hacen falta.

La convocatoria electoral llega, además, después de una legislatura particularmente singular. Sánchez ha conseguido mantenerse en La Moncloa durante casi tres años apoyado en una combinación parlamentaria que ha exigido negociaciones permanentes con partidos ideológicamente muy diferentes. Pero esa fórmula termina sin nuevos Presupuestos Generales del Estado aprobados durante la legislatura y sin que se haya celebrado un Debate sobre el Estado de la Nación desde 2022.

Es una anomalía que resume bien la naturaleza del periodo que ahora termina. El Gobierno ha logrado sobrevivir sin disponer de una mayoría parlamentaria convencional, pero esa capacidad de supervivencia no siempre se ha traducido en capacidad para gobernar con normalidad. Las sucesivas negociaciones con Junts, ERC, PNV, Bildu, Podemos y el resto de fuerzas que han sostenido al Ejecutivo han permitido sacar adelante determinadas iniciativas, pero también han convertido cada votación relevante en una pequeña partida de ajedrez en la que cualquier pieza puede cambiar de bando y la de la vivienda ha sido la última.

Y probablemente no será la última cuestión sobre la que los españoles tendrán que pronunciarse el 29 de noviembre. La campaña se desarrollará sobre el balance de estos tres años, pero también sobre la posibilidad de abrir una nueva etapa política después de casi ocho años de gobiernos socialistas. Las encuestas conocidas antes de la derrota de los decretos situaban al PP por delante del PSOE y mostraban un crecimiento significativo de Vox, aunque todavía es demasiado pronto para saber cuánto habrá cambiado el escenario después de la convocatoria y de las movilizaciones por la vivienda.

Sánchez vuelve a enfrentarse, por tanto, a una situación que ya conoce: la necesidad de convertir una circunstancia adversa en una oportunidad electoral. Lo hizo en 2023 cuando, contra buena parte de los pronósticos, consiguió conservar La Moncloa después de adelantar las elecciones. Ahora vuelve a apostar por la misma carta, aunque el escenario es diferente y la aritmética que le permitió gobernar durante esta legislatura parece considerablemente más frágil.

El 29 de noviembre los españoles decidirán quién debe gobernar España, pero también qué modelo quieren para afrontar una de las grandes crisis sociales del país. La vivienda se ha convertido en el campo de batalla elegido por Sánchez porque es allí donde el Gobierno cree haber encontrado una posibilidad de movilizar a un electorado progresista que durante los últimos meses había mostrado signos de cansancio y desafección.

La cuestión, sin embargo, será mucho más difícil de resolver que de utilizar electoralmente. Un joven que no puede pagar un alquiler necesita que alguien le ofrezca una vivienda a un precio razonable. Para conseguirlo se puede limitar el precio, proteger al inquilino, ampliar el parque público, facilitar la construcción o combinar todas esas medidas. Lo que resulta más difícil es conseguir que aparezcan viviendas donde no las hay.

Y esa es la paradoja con la que España llega a las urnas: mientras unos discutirán cuánto puede cobrar el propietario y cuánto debe pagar el inquilino, el verdadero problema seguirá siendo cuántas casas existen y quién está dispuesto a ponerlas en el mercado.

Pedro Sánchez ha decidido que sean los españoles quienes resuelvan la primera parte de la ecuación. La segunda, gobierne quien gobierne después del 29 de noviembre, seguirá esperando una respuesta.